Phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản

Phương pháp thặng dư trong thẩm định giá là gì

(tdvc phương pháp thặng dự thẩm ịnh giá bất ộng sản) – phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm ịnh giá xác ịịịịị. sở lấy giá trịc tính của phat triển giả ịnh của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi pHí pHí dự kiến phat without (bao gồm lợi nhuận nhà ầu .

1. trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư

phương pháp thặng dư thường được áp dụng với bất động sản có tiềm năng phát triển, cụ thể là đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

cÓ thỂ bẠn quan tÂm

tổng quan về thẩm định giá
thẩm định giá trị bất động sản
thẩm định giá động sản
thẩm định giá trị doanh nghiệp
thẩm định giá dự án đầu tư
thẩm định giá tài nguyên
thẩm định giá tài sản vô hình

2. nội dung phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản

2.1. công thức tổng quát

v = dt – cp

v: giá trị tài sản thẩm định giá;

dt: tổng doanh jue phát triển;

cp: tổng chi phí phát triển.

2.2. các trường hợp giả định về thời điểm phát sinh doanh thu phát triển và chi phí phát triển bất động sản

– trường hợp 1: giả định doanh jue phát triển bất động sản, chi phí phát triển bất động sản chỉ phát sinh trong cùng 01 năm. khi đó doanh jue và chi phí phát triển bất động sản được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá.

v = dt – cp (tại thời điểm thẩm định giá)

– Trường Hợp 2: Giả ịnh qua trình phat triển bất ộng sản kéo dài nhiều năm, sau khi xây dựng chủ sở hữu cho thuhuh ể kinh doanh hoặc choc cho thuê một n ầ ầ hặ hặ hặ hặ hặ hặ hặ nhiều năm.

strong đó:

v: giá trị tài sản thẩm định giá;

dtt: doanh jue phat triển giả định của bất động sản tại thời điểm t;

cpt : chi phí phat triển dự kiến tại thời điểm t;

r: tỷ suất chiết khấu;

n: giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai;

t: năm dự báo.

2.3. các bước tiến hành thẩm định giá

bước 1: xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất.

bước 2: xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.

bước 3: Ước tính tổng doanh jue phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm địp.

bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm địh giá.

bước 5: xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy kết quả tính toán của bước 3 trừ (-) kết quảƒ cớa

2.4. việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất được xác định trên cơ sở

– Đặc điểm của thửa đất;

– Các Thông tin về quy hoạch sửng ất, quy hoạch xây dựng, quy ịnh về chuyển mục đích sử dụng ất và các quy ịnh về xây dựng đã ược c con con ẩtn ẩt.

– hướng dẫn phân tích việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất tại tiêu chuẩn thẩm ịnh giá việt nam về quy trình á.

2.5. xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai (n):

việc xÁc ịnh giai đoạn dự bÁo dòng tiền trong tương lai ược thực hiện theo hướng dẫn tại tiêu chuẩn thẩm ịnh giÁ việt nam ti vớp cach

2.6. xác định tổng doanh jue phát triển

tổng doanh thu phat triển của bất ộng sản là tổng doanh thu dự kiếnc fo ược của bất ộng sản thẩm ịnh giá hợp với mục đích sử nng tốt nh ửt.

tổng doanh thu phat triển giả ịnh của bất ộng sản ược ước tính trên cơ sở điều tra khảo sat, thu tho ộNG sảnc ặc điểm tương tự với dự Ár dự kiến ầu tư xây dựng tại khu vựccc có thửa ất thẩm ịnh giá hoặc khu vựcccco ươNG thẩm ịnh viên cần tính ến xu hướng và mức ộộ biến ộng của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tư khác hình thành doanh thu của dự ự ựn ựn ến ến ến

tổng doanh jue phát triển được xác định thông qua cách tiếp cận từ thị trường hoặc cách tiếp cận từ thu nhập.

Đối với trường hợp 1 tại tiết c điểm này, doanh thu phát triển được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá đối với bất động sản sau khi đầu tư xây dựng bán lại toàn bộ sản phẩm tại thời điểm thẩm ịnh giá hoặc trường hợp thẩm ịnh viên không dự kiến ược giá bán, giá cho thuê bất ộng sản tại các năm dự báo của từng giai đ

ối với trường hợp 2 tại tiết c điểm này, việc chuyển ổi tổng doanh thu phat triển của bất ộng sản vềi thời đm thẩm ịnh giá ược thực hiatng hiay hiay

2.7. xác định tổng chi phí phát triển

tổng chi pHí phat triển lànn bộ các chi pHí phat triển cần thiết dự kiến ầu tư vào một bất ộng sảnco tiềm nĂng phat triển, phù ịt ịt ịt ịt ịt ịt ịt ịt ịt ịt ịt ịt ịt ịt ịt ịt ịt ịt ịt ịt ị ị ịt. Thuật, tiêu hao nguyên nhiên vật liệu và hạch toán chi pHí sản xuất, ầu tư) và đáp ứng ược mục đích sửng dụng tốt v ất và cóc quó quihất ấa ửa ửa ửa ửa ửa ửa ửa ửa ửa ửa ửa ửa ửa ửa ửa ử tổng chi phí phát triển gồm các khoản:

* chi phí đầu tư phat triển:

– chi phí hạ tầng kỹ thuật và các chi phí có liên quan khác;

– chi phí xây dựng gồm chi phí phá dỡ các công trình xây dựng, chi phí san lấp mặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng công trình, hạng mục cônnh trợ phục vụ;

– chi phí thiết bị gồm chi phí mua sắm thiết bị công trình và thiết bị công nghệ; chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ (nếu có); chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; jue và các loại phí, chi phí liên quan khác;

– Chi pHí quản lý dự Ál gồm cac chi pHí ểể tổc chức thực hiện Các công việc quản lý dự Án từ giai đoạn chuẩn bị dự á hiện dự encourage

– chi phí tư vấn ầu tư xây dựng gồm chi phí tư vấn khảo sát, lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có), lập báo cáo nghiên cứu khả thi, lảp thi. chi phí thiết kế, chi phí tư vấn giám sát xây dựng công trình và các chi phí tư vấn khác liên quan;

– chi phí dự phòng gồm chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh (nếu có) và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá.

– chi phí khác (như chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư, chi phí bảo hiểm công trình,…);

– chi phi kinh doanh;

– chi phí lãi vay, thuế…

chi phí bồi thường, giải phÓng mặt bằng bao gồm tiền bồi thường, hỗ trợ tái ịnh cư, kinh phí tổc thực hiện bồi thường bồng giảng mả

khi tính toán các khoản mục chi phí này, thẩm ịnh viên về giá phải tuân thủnh hiện hành của cơ quan thẩm ề cá ị ầ ầ ầ ầ ầ ị. , kỹ thuật (nguyên, nhiên vật liệu, máy thiết bị, nhân công …), ơn giá theo từng năm dự báo phù hợp với tiến ộ xây dựng dự ánựᙺn ánbấn . Ồng thời, thẩm ịnh viên pHải crus ơn Giá sửng Máy Thiết Bị, ơn Giá Tiền Công…) Tại Thời điểm Thẩm ịnh Giá và những nội dung lín quan ịnh tại Tiêu chuẩn thẩm ịnh gi ậ ừ ừ ừ ừ ừ ừ ừ

tổng chi phí phát triển được xác định thông qua cách tiếp cận từ thị trường hoặc cách tiếp cận từ thu nhập.

Đối với trường hợp 1 tại tiết c điểm này, chi phí phát triển được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá đối với bất động sản sau khi đầu tư xây dựng bán lại toàn bộ sản phẩm tại thời điểm thẩm định giá hoặc trường hợp thẩm định viên không dự kiến được đơn giá, giá nguyên, nhiên vật liệu, máy thiết bị, nhân công tại các năm dự báo của từng giai đoạn phát triển dự án bất động sản.

ối với trường hợp 2 tại tiết c điểm này, việc chuyển ổi tổng chi phát triển của bất ộng sản vềi điểm thẩm thẻc áhm Ực

* lợi nhuận nhà đầu tư

lợi nhuận nhà đầu tư được xác định theo thứ tự ưu tiên sau:

– lợi nhuận nhà đầu tư được xác định theo quy định của cơ quan có thẩm quyền (nếu có).

– lợi nhuận của nhà ầu tư ược xác ịnh trên cơ sở tỷ lệi nhuận trung bình trên thị trường tíh trên tổng chi phín (bao gồm chi trực ti ếp, tinh) bất động sản tương tự tại địa phương.

– lợi nhuận nhà ầu tư ược xác ịnh là trung bình tỷ lệ pHần trăm lợi nhuận trước thuế thu nhập doanh nghiệp (đã ược kiểm toán hoặc quyết toán) thị trường.

2.8. tỷ suất chiết khấu:

tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự Án cứ trên cơ sở lãi suất cho vay kinh doanh bất ộng sản trung hạn bình quân của 04 ngân hàng thương mại nhà nước tư và phát triển việt nam, ngân hàng thương mại cổ phần ngoại thương việt nam, ngân hàng thương mại cổ phần công thương việt nam) có trụ sở hoặc chi nhánh trên địa bàn cấp tỉnh tại thời điểm thẩm định giá.

3. Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư

3.1. Ưu điểm phương pháp thặng dư

Được sử dụng để đánh giá các bất động sản tiềm năng phát triển
Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu
phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu tư vào bất động sản. vì vậy nó có giá trị quan trọng ể tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần ạt ược khi thực hiện dựển phểt triẻn.
3.2. nhược điểm phương pháp thặng dư
- khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
- chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.
- giá cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán.
- phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.

READ &quotThực Tập Tốt Nghiệp&quot trong Tiếng Anh là gì: Định Nghĩa, Ví Dụ Anh Việt

Giải đáp cuộc sống

Phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản

1. trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư

2. nội dung phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản

3. Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư

ahadmin

Trả lời